短期プライムレートに連動して金利が変動します。見直し時期は毎年4月1日と10月1日の年2回。そのときの短期プライムレートをもとに金利が変わり7月と翌1月の返済分から適用されます。　ただし、右図のように、実際には5年間は返済額は変わりません。また、５年毎に返済額の見直しが行われますが、仮に金利が大きく上がっても２５％以上返済額が上がることがない仕組みになっています。ただ、いずれも金利が上がれば、返済額は変わらないのですから、返すべき元金を少なくすることで、返済額を同じになるように、あるいは２５％を越えないように調整していますから、いわば返済の先送りですね。

■それぞれのメリット・デメリット

■では、どんな方法が有利なのでしょうか。
　ここで、全期間固定型と５年間固定型、変動金利型の３つの支払総額の違いを比較してみましょう。
　借り入れ金額はそれぞれ３０００万円。返済期間は３５年と仮定します。

　変動金利型の５年間の総支払額は５８７万円、対して全期間固定型の５年間の総支払額は７４３．８万円になります。
　その差は実に１５６．７万円です。

　もし、５年間の間に金利が大きく上昇して、仮に変動金利型で3.5%になったとしても、返済出来ない元金は最大でも７６万円なのですから(2765万円-2689万円)、変動金利型と全期間固定型の支払差額１５６．７万円を使って繰上返済すれば、さらに８０万円ほど元金を減らすことが出来ます。

■資金計画は余裕を持って
　つまり、全期間固定型のつもりで返済計画を組み、実際には変動金利型でローンを組み、その差額を繰上返済の費用や生活予備費に計上する方法が、支払余力に余裕も出来、もっとも堅実で確実にローンを減らせる方法の一つと言えるのではないでしょうか。

　目一杯のローンを借り、目一杯の夢を叶えるのも一つのロマンですから、それを否定すべきではありませんが、少なくとも変動金利型で目一杯の住宅ローンを借り入れ(*1)、同時に、生活費ギリギリの返済額となるように設定するのは、弓矢を最大限に張るのと同じで、給与のチョットした変動や病気など日常生活の少しの狂いで生活設計が大きく破綻する事にもなりかねません。

(*1)　住宅ローンの借入金額は、返済額が少ない変動金利型の方が、他の金利方式よりもより多くの住宅ローンを借りることが出来ます。

　実は、私たちの世界は、あるサイクルに基づいて動いているのかも知れないのです。

●歴史が語るサイクル
　近代、明治から今までの歴史の大きなサイクルを考えると次のようになります。
・明治維新（西洋に追いつけ、富国強兵の時代）
　明治維新で代表される大改革が始まったのは、起点の取り方はいろいろですが大政奉還の翌年の明治元年(1868年)としておきましょう。それから日夜西欧列国に追いつこうと粉骨努力し、一等国の背中が見え始めた1904年に日露戦争が勃発しました。明治維新からわずか３６年で、列強と肩を並べるだけの国力になっていました。
・日露戦争の勝利から太平洋戦争まで（軍国主義の時代）
　日露戦争に辛くも勝利し(1905年)、ロシアに勝った余韻と日本海海戦の大勝利に酔った日本は一気に列強の一角を占め、軍国主義の時代に入ります。中国などへの侵略を始めながら世界から孤立し、その終焉は太平洋戦争での無条件降伏(1945年)で終わりを告げます。これも大国の仲間入りを果たした日露戦争勃発から４０年です。
・戦後からバブル期まで（民主主義と高度経済成長）
　焼け野原となった国土から復興が始まり、その後、驚異的な高度成長を成し遂げ世界第一位の経済大国にのし上がりました。この辺りは誰しも知っている通りの歴史ですが、ここまで焼け野原からわずかに４０年です。
・バブルの転換期と以降（低成長時代？）
　有頂天のその時、いつまでも続くと思われたバブル経済が弾け(1991年)、失われた１０年と呼ばれる経済の長期低迷期に入りました。そして、やっとその後始末が終わろうとしている今日、少子高齢化や地球環境問題という新たな問題を抱えています。

●いつも時代は新鮮さ！
　上のデータを集めて原稿を書いていると、本当に「いつも時代は新鮮だ」という事を感じずにはいられません。
　つねに同じ時代はありませんでしたね。
　そしてみごとなほどに３０年から４０年ごとに時代が大きく大きく変わっているのです。もちろん、時代が変わると言うことは、価値観も変わります。

●次の転換期は？
　右の図は日銀統計資料から住宅ローンの金利に影響を与える公定歩合と長期プライムレートの推移ですが、バブル期を境にそれまでは高金利時代、バブル期以降は低金利時代に明らかに色分けされているのが分かりますね。
　もし、この自然のサイクルが次の時代もあるとすれば、そしてその起点を経済価値が大きく変わったバブル崩壊を起点と考えれば、バブル期から30～40年後の2030年前後には、経済的価値観、つまり時代の大変換が起こるかも知れませんよ。
　それは、今起こっている少子高齢化や人口減少、格差社会、地球環境問題、燃料・食料問題などが根底となって大きな転換期を迎えるのでしょう。あと２０年ほどです。
　なぜなら、上の図のようにバブル期までの金利水準は預貯金で６～７％。住宅ローンは６～８％が当たり前だった時代から、バブル崩壊、すなわち経済の大転換を余儀なくされ、長く低金利時代が続いています。
　そして、この大転換の前、すなわちバブル期に住宅ローンを組んだ人が、資産価値の大幅下落とデフレ経済が重なり、高い住宅ローンを負担しきれず、住宅を手放して自己破産したり、競売物件が出たのは記憶に新しいことですね。
　バブルの時、誰もが、まだまだ上がると信じて買ったのです。
　時代の変化は突然には起こりません。必ず数年間の予兆があり、その後に劇的な時代の変化が到来しています。でもそれは後から振り返って分かることです。

●１０年を確実に
　遠い将来など誰も分かりませんね。２０年先の未来すら誰も予想出来ません。いま見えているこの先１０年を確実に過ごせたら、次の１０年も見えてくるのかも知れませんね。

● ローン選択を人任せにするな
　注文住宅では比較的少ないですが、分譲住宅、建築条件付きなどの建物では提携ローンというものを斡旋している場合があります。しかし、別項「提携ローン」で紹介しているように、必ずしも消費者のためにしているものではありません。いまは金融自由化でいろいろな銀行がいろいろなサービスを提供しています。いたづらに業者頼みにするのではなく、積極的に知らない銀行にも当たる行動力が無ければ、有利な住宅ローンは探せませんよ。
　銀行は決して敷居の高いものではありません。かといって具体的な案件がないのに飛び込んでも銀行も返事のしようがありませんね。めぼしいところ（住宅ローン）は当たりを付けておき、お気に入りの物件が見つかればどんどん当たってみましょう。
　つまり、物件探しと住宅ローンの目星をつけることは同時並行が理想的。物件の見通しが付いてから、銀行を探し始めても、住宅会社の「早く契約しましょう攻勢」に怯むだけですから。

●警告
　あなたが、建物価格の高い安い、あるいはもう少し下がらないか・・といった建物価格の交渉や追加費用のかけ方に時間を費やすのと同じように、有利な住宅ローンを探すことや、安全で余力のある生活設計を考えることは、それと同じか、それ以上の経済的効果を"将来"もたらしてくれるのですよ。

　マイホームの基礎知識　「建物価格の目安」【住まいの水先案内人より】
　家をこれから買おう。あるいは建てようとするとその価格が気になりますね。巷では、坪２８．７万円からの住宅・・という広告が躍っていたり、あるいは、坪８０万円もするそうよ。と、いくら住宅雑誌を眺めてみたところで的は絞れません。
　しかし、その地域の建物の相場を知る大きな手がかりが折り込みチラシにあります。

　その前に、

●価格設定はターゲット次第
　住宅に限らず、どんな業界であれ、その価格設定は顧客層（ターゲット）を抜きにして決めることは出来ません。
　住宅も同様で、特に注文住宅では、ハウスメーカーが設定したターゲットによって、住宅価格も大きく異なっています。

・ブランド路線のハウスメーカー
　どちらかと言えば、ヘーベルハウスやスウェーデンハウス等がそうですが、高級路線を走り、「うちは高いですよ～」と居並ぶ顧客の選別をハウスメーカー自ら行っているところがありますし、大手ハウスメーカー系などはその傾向が強いですね。坪単価７５万円、８０万円程度は当たり前という高価格路線が多いです。別の名を借りれば、高付加価値、高サービスの「プレミアム系」とでも言えばいいでしょうか。そういう価格帯を好む顧客層をターゲットにした販売戦略を立てています。

・ローコスト系
　言わずと知れた最近急成長のタマホームなどに代表されるローコスト系ハウスメーカーは、坪２８．７万円なんていうキャッチフレーズで安さを求める顧客をターゲットにしています。でもこの広告も食わせ物で、建物本体だけの価格であるため、実際に住むための外部給排水設備工事などを加味すると、実質的価格は坪４５万円前後になっています。

・ブランド路線メーカーの低価格路線
　また、最近の価格の二極化で上で言うブランド、プレミアム系のハウスメーカーも低価格帯の商品を提供し始めていますが、まだまだローコスト系の土俵で戦えるほどの低い価格設定はされていません。 あくまでも高付加価値・高価格帯の商品に手が届かない顧客のため、少し値段を下げた商品展開が中心です。価格で言うと１０～１５万円程度ダウンの６０万円／坪程度の価格帯が多いです。

●建売系がもっとも平均相場に近い
　そんな中、もっともその地域の標準的な建物相場に使いのが、「建築条件付き」のチラシに載っている建物価格です。上の図で言う「建売系」の建物です。
　間取りも決まっている分譲住宅の場合は、土地と建物のトータル価格でしか載っていないため、建物の価格を広告で知ることは出来ませんが、「フリープラン、セット価格」などで表現される「建築条件付き」の建物の場合は、土地と建物の価格が別々に書かれているため、建物の価格を知る手がかりになります。

　また、建売系なので、特別に追加工事を依頼しなくても、そのまま使える状態での価格設定をしているところがほとんどですから、後は諸費用を予算化しておけばおおよその費用を割り出すことが出来ます。

　また、これらを販売している不動産会社や分譲専門の住宅会社も、お互いのチラシを参考に建物価格を考えています、他社と大きく外れた建物価格を出している広告はまずありません。

　つまり、「建築条件付き」の建物の価格が、その地域の建物価格の平均像に最も近い・・・と考えればよいでしょう。

　上のチラシの例では、建物価格が1,650万円となっていますが、注文住宅では、この価格がローコスト系の1,400万円程度から、ブランド・プレミアム系の2,300万円程度まで幅のある価格帯で勝負しているのが注文住宅業界です。

　逆に建売系、建築条件付きの業界では、同じ坪数であれば、多くの会社が1,650万円を多少前後する価格帯で勝負しています。

　一体どれが適正な費用なの？？
　ではなく、人間の欲求に応じた数だけ価格があるのです。

　反対に建売、建築条件付きの建物価格は、【可も不可もない、ほどほどの仕様＝平均的レベルの仕様】を売主が決めて、ほどほどの値段をつけて売っている・・という違いなのです。

　時間があれば、一度じっくりと折り込みチラシを分析してみるのも良いですよ。

●価格決定の主導権
　別な視点に立つと、価格設定の主導権がどちらにあるのかということなのです。
　建売、建築条件付きは、価格設定の主導権は売り主側にあり、当たりはずれのない平均的な相場の価格設定をしています。それは、土地という在庫を抱えているため、早く売りさばく必要があるためです。そのために、幅広い顧客層をターゲットにして、いわゆる「平均的」な価格になっています。
　でも、注文住宅は、価格決定権が注文者にあります、住宅会社は在庫がないために、逆に価格幅の広い商品を提供することで、注文者から選ばれようと努力しています。

　だから悩むんですよ・・・注文住宅は・・・・

・ 建物価格の参考ページは右記でも説明しています。 　　■坪単価と適正価格　　　■建物グレードと坪単価

●飲食店に近い業態
　住宅はどちらかというと食堂やレストランという「飲食店」に近い感覚で見ると業界というものをイメージしやすいのではないでしょうか。大衆食堂、ファミレス、レストラン、フランス料理専門店、懐石料理・・と並べていっただけでも、値段も異なり、味も異なりまし、料理などは、同じ料理であっても、使っている食材は大きく変わらなくても、味付けをする調理人の腕一つ、盛りつけ一つで味も雰囲気も大きく変わってきます。

　そのために「行列のできる繁盛店」から「閑古鳥の鳴く店」まで、あるいは「味の良い店」から、「値段の割りに・・・・・」といった形容詞が付けられるのは「飲食店」だけではないでしょうか。そういう意味では、実に様々なタイプのお店が存在しています。

　そして、誰でも支払ったお金よりも味やサービスが悪ければ『高い』と感じ、支払ったお金よりも味やサービスが良ければ『安い』と感じますね。

　この味やサービスは住宅で言えば、「品質」という言葉で置き換えることができますし、この品質はたとえば、契約に至るまでの対応、図面を書いているときの接客態度といったサービス面から、建物の仕様と言われる現実のグレードの部分、そして工事に入ってからの丁重な工事か、雑な工事かといったまさに品質管理面まで、一連の物事を総称しています。

　これを住宅会社に当てはめてみましょう。

　住宅も競争社会である限り、高価格－高品質、中価格－中品質、低価格－低品質という大きな３つのグループがあります。
　それが良い意味で出ると、いわゆる味はよいのに低価格という「行列のできる店」という感じのイメージでしょうし、価格が高いのに、低品質だと一度は食べても二度と行かなくなってしまう閑古鳥の鳴く飲食店となってしまいます。いわゆる割高感、割安感ですね。

●でも見かけで分からないのが住宅会社
　でも「飲食店」は比較的わかりやすいですね。行列ができていれば入ってみたくなる。いつも店ががらんとしていれば入る前から躊躇する。
　それは、なぜでしょうか。
　それは、「支払うお金に対して、返ってくる品質の値踏みを先に予想する事ができる」からですね。
　ところが住宅はそうはいきません。きれいなバンフレットがあっても、それが最終的にどういう品質を保証してくれるのかビンと来ません。住宅を買うという行為そのものが初めてなのですから比較をする術すら持ち合わせていませんね。どの会社が割高な会社なのか、どんな会社が割安なのかなんて、いくら会社のパンフレットを見ても分かりません。

　一生に一回の買い物なのに、そういう部分が外観からわかりにくいために、住宅会社選びは誰しも一抹の不安を覚える部分ですね。

　でも、世の中には一定の法則があります。
　それを頭に入れていろいろな会社を当たるのもひとつの安全策ですし、このページはその傾向をご紹介して見ましょう。

●大手ハウスメーカー
　大手ハウスメーカーといっても上場している会社から、上場はしていないが全国展開をしている会社という規模で考えてみると、右のような関係で、高級路線、中庸な仕様、ローコスト路線を行く会社まで幅広くあります。また、一つの会社でも高級な仕様と、時勢としてローコスト仕様を併設している会社などいろいろありますが、総じて価格と品質のバラツキが少ないのが特徴です。
　つまり、当たりはずれは少ない。。。

　ただ、低価格路線になるほど、いわゆるサービス（物理的仕様以外の部分）といった面の品質は、価格と同様に低下する傾向があります。その点はバラツキが少ないからと言って高価格路線と同じサービスが低価格路線で受けられるわけではありません。

●分譲・建売系
　これは大きくは、大手ハウスメーカーや電鉄系の分譲住宅を中心として販売している分譲住宅グループと、大きめの分譲地を手広く販売している大手の建売系業者や小さな区画を分けて販売している地場の建売業者。この３のグループに分けられるのではないでしょうか。
　大手ハウスメーカーや電鉄系の分譲住宅の販売を中心としたグループの大きな特徴は、品質は比較的高く、又住宅の規模も大きめという特徴があり、仕様が高い分、価格も高めの設定で販売している傾向が強いです。

●工務店系
　いわゆる工務店。もちろん、工務店と言ってもいろいろで、大手に迫ろうとしている大規模なものから、１人親方の工務店まで千差万別。輸入住宅に特化したり、高気密・高断熱に特化したりいろいろ個性溢れる特徴を出しているのもこの系統です。フランチャイズ系も結局は工務店のグループに入ります。
　そして、その個性の多さが、実は「行列のできるラーメン店」と思うような価格の割りに品質のよい工務店があったりから、「もう二度と行くもんか、こんなひどい店」から、「このお店。私の相性にぴったり」といった、実に様々なタイプの店があるのがこの工務店系の傾向ですよ。

　もちろん、その中には安さを売り物にひどい欠陥工事をする会社「安かろう悪かろうの業者」だって存在していますからね。
　その代わり、大手ハウスメーカーよりも安いのに、品質は大手ハウスメーカーよりも良い。といった会社があるのも、この工務店というグループですね。
　つまり、もっともバラツキの大きいのがこの工務店系です。
　言い換えれば、当たりはずれの大きさですね。

　このように、住宅会社も飲食店と同じように考えるとわかりやすいかも知れませんね。 世の中にいろんな飲食店があるように、いろんなタイプの住宅会社があることを知っておきましょう。品質は一定ではありませんよ。

・設計者も当たりはずれ大！！
　上では住宅会社について説明しましたが、これは設計者も同じです。一般的には設計スタッフが多い会社ほど、設計品質も安定していく傾向があります。反対に、一つの会社に一人の設計者といった設計者が少ない場合や、設計を外注でしているような場合は、どちらかというとその設計者自体の個人的な力量に左右されてしまうため、さらにいえば、その個人の性格、たとえば「親切心がある」「自分の業務以外は無関心」といった性格にも大きく左右され、いわば当たりはずれが大きくなりやすいという傾向があります。

　別な表現をすれば、住宅会社よりもバラツキが大きいのが『設計者・建築士』というものでしょうね。